小规模纳税人出租不动产增值税税率是多少？

【概要】：“不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

法 规

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第四条：小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1。5%计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1。5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

解 读

本条明确了小规模纳税人出租不动产的相关政策规定。

1、本条规定的前提是“小规模纳税人”出租不动产的增值税计算缴纳。第一款规定了小规模纳税人中的“单位和个体工商户”出租不动产如何计算缴纳增值税；第二款明确“其他个人”出租不动产如何计算缴纳增值税。

2、小规模纳税人中“单位和个体工商户”出租不动产的基本规定是，适用简易计税方法，按照5%征收率计算应纳税额。

3、36号文件规定“个人出租住房，应按照5%的征收率减按1。5%计算应纳税额”。个人包括个体工商户和其他个人。因此，在第一款小规模纳税人中“单位和个体工商户”出租不动产业务中，需要排除个体工商户出租住房。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1。5%计算应纳税额。

4、出租不动产应在不动产所在地纳税，当单位和个体工商户出租的不动产与其机构所在地不在同一县（市、区）的，则应在不动产所在地预缴税款，回机构所在地申报纳税。单位和个体工商户出租的不动产与其机构所在地在同一县（市、区）的，为减轻纳税人的办税负担，则纳税人不需要预缴，直接申报纳税即可。

5、个人减按1。5%计算应纳税额政策仅针对“住房”。第二款区分其他个人出租非住房和出租住房两部分来规定。其他个人出租不动产，包括住房，都应向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

案 例

案例1：北京市西城区某个体工商户2013年购买天津市一套商铺 用于出租。自2016 年5月1日起，纳税人出租该商铺，应如何计算纳税？如何预缴税款？

分析：个体工商户机构所在地在北京西城区，不动产在天津市，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市区），因此纳税人应向不动产所在地预缴增值税。纳税人为个体工商户，不是自然人，应向不动产所在地主管国税机关预缴增值税。在本案例中，纳税人出租商铺，不是住房，按照规定应以收取的租金按照5%的征收率计算应预缴税额，向不动产所在地天津市的国税机关预缴税款，按照同样的计税方法，向其机构所在地北京市西城区主管国税机关申报纳税。

案例2：接案例1，如果该个体工商户购买的是天津市的一套住房（住房登记在该个体工商户名下），自2016 年5月1日起，纳税人出租该住房，应如何计算纳税？如何预缴税款？

分析：该个体工商户应以收取的租金减按照1。5%征收率计算应预缴税额，向不动产所在地天津市的国税机关预缴税款后，按照同样的计税方法，向其机构所在地北京市西城区主管国税机关申报纳税。

案例3：张某为北京市居民，2013年购买天津市一套商铺用于出租。自2016 年5月1日起，张某出租该商铺，应如何计算纳税？如何预缴税款？

分析：《试点实施办法》明确，“其他个人出租不动产”委托地方税务局代为征收。自然人出租不动产，应向不动产所在地主管地税机关申报纳税。在本案例中，自然人出租商铺，不是住房，按照规定应以收取的租金按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地天津市的地税机关申报纳税。

案例4：接案例3，如果张某购买的是天津市的一套住房，自2016 年5月1日起，张某出租该住房，应如何计算纳税?如何预缴税款？

分析：因张某出租的是住房，个人出租住房可以按照5%的征收率减按1。5%计算应纳税额，因此，张某应以收取的租金，按照5%的征收率减按1。5%计算应纳税额，向不动产所在地天津市的地税机关申报纳税。